HOPSCA从另类存在到主流舞台
契合产业趋势,把握市场需求,是产业开发商升级开发模式的基点。对有一定运作能力的房地产商,HOPSCA是一个切实可行的路线选择。HOPSCA译音豪布斯卡,为欧美国家最先进的地产开发模式,本质为六种业态的复合体:酒店HOTEL、写字楼OFFICE、停车场PARKING、大型综合购物中心SHOPPING MALL、休闲娱乐展览CONVENTION及国际公寓APARTMENT。
豪布斯卡在国外已经发展成熟,但在中国仍处于开拓发展期,存在广泛的应用空间,以及重大的市场突破契机。房地产行业多样化发展,决定HOPSCA将从另类迈向主流。
一、HOPSCA总体特征
豪布斯卡起源于法国,并在欧美等地区兴起并成熟,在国外受到开发企业的推崇,其成功发展有自己独特的路径,在选址与兴建有着严格的要求和标准:
★ 豪布斯卡属于一种建筑综合体,由于对其建筑密度及容积率有特定的要求,主张大广场,有大面积绿化作为其营造园林景观的基础。
★ 要么分布于城市边缘地区,建筑密度降低;要么处于城市改造中心,商业氛围极浓,一句话概括,处于CBD或副CBD中心,各种业态充分互补。
★ 豪布斯卡与城市经济有着密切的联系,要求有快速便捷的交通网络做纽带,保证在豪布斯卡内人群的流动性。
HOPSCA从内在功能,到外在表现来看,具备复合功能、均衡使用及风格连续等几个总体特征,其基本内涵在与融合、交流与影响。
首先看其复合特征。豪布斯卡讲究整体功能复合,通常有一个核心广场,并兼容三个特征区域:商业区、展示区及住宅区,形成动静区隔、商住相融。HOPSCA追求与外在环境协调,整体呼应,各个单体建筑相互配合、影响和联系。
从内部功能来看,HOPSCA自身可以实现完整的工作、生活配套运营体系,拥有城市的多种功能:商务办公、长短期居住、购物消费、休闲娱乐以及停车出行系统,形成HOPSCA功能多样性和复合性,同时各功能之间联系紧密,互为补充,缺一不可。
其次看其均衡发展。HOPSCA注重均衡的土地使用方式,争取最大限度地利用土地资源,不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群,使其价值最大化,避免土地过分集中于某一特定功能。
而且HOPSCA兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用,形成白天、工作日商务人流进出密集;夜晚及周末居住、消费人流集中,各个时段HOPSCA内都有人来人往,依据功能不同而形成互补。
再次看其风格连续。风格连续在平面上各功能相互联系,形成自然过渡。在立面上连续,保持HOPSCA内建筑物的风格统一。同时要求空间上连续,由于HOPSCA优越的区位性质,其中各功能的建筑体之间均通过空中、地下和地面形成多层次的联系,形成流动的、连续的空间体系。
HOPSCA内部拥有完善的交通体系,通过立体交通网络的建立,使内部各不同功能的建筑有机结合;HOPSCA对外界的交通依赖较强,外界交通便利程度对综合体使用效率直接形成影响。
二、站在城市运营角度透视HOPSCA
由于HOPSCA在城市中占据的位置和规模,注定其必将成为城市的名片,产生巨大的社会效应。自20世纪70年代以来,几乎是在世界范围内,许多城市开始对其城市中心区建设进行升华改造。为了避免重蹈过去城市开发功能单一,建筑分散无序的覆辙,很多城市在旧城改造或新城建设过程中,开始强调中心区两个原则:功能完整和建筑统一。
由此最早在法国拉德方斯,衍生第一代HOPSCA产品。拉德方斯位于巴黎市西北部,处于巴黎城市主轴线的西端,具备小型城市的基本功能,成为巴黎次中心区,享誉世界。其主要业态分布:
业态 | OFFICE | APARTMENT | SHOPPING | PARKING | CONVENTION |
规模 | 247万平米 | 1.56万套 | 10.5万平米 | 2.6万车位 | 25公顷 |
很长一段时间以来,中国城市建设以分区规划为主导思想,有一定的合理性,但其存在一个弊端,就是忽视城市是一个联系密切的有机整体。在一个居住区中,如果完全清一色的住宅,既没有相应的商业、娱乐等配套设施,更多的时候是一个睡城,即使居住再好,也不会受到居民的青睐。而在一个商业区里,周边没有基本人流,显然只能是空洞的建筑而已。
城市进化到今天,需要一个精神引领、资源共生、聚合增值的运营模式,将生活资源融入其中,将商业资源纳入其内,由此产生新一代HOPSCA是一种必然。
由于城市缺少人性化,城市人口需要更多的大自然交流;而农村人口向往城市,在中国城市化路上,必然经历“城市化”及“逆城市化”的两种过程,反映在城市结构与形态上,则是城市空间的集中化与分散化两种相互作用、相互交织的过程,HOPSCA在交织过程中,必然起着承上启下的作用。
无论大城市还是中小城市,人们是以大院为生活基本单元,即以自己所工作的单位为核心。市场化则在冲击固有的城市生活格局,城市土地的集约经营,决定着城市布局以社区为基本细胞。
城市发展存在一种多中心化趋势,势必加快各个城市对HOPSCA的市场需求。各种风格的HOPSCA可视为城市大系统中的一个重要组成部分,引进并革新HOPSCA开发模式,必然成为未来地产发展的主流方向。
三、HOPSCA核心思想与开发模式
一个HOPSCA项目的成功开发,会带来巨大的社会价值,为各个推动力量带来巨大的品牌价值。而且随着城市价值的重新布局,HOPSCA物业也具有升值潜力。
无论从业态组合,还是从资源聚合的本质来看,HOPSCA已经超越一种纯粹的地产开发模式。HOPSCA是一个强大的磁场,在不断发现,并融汇城市的各种资源;HOPSCA也是个开放式的交流中心,不间断地与城市交流自身的资源;HOPSCA更是个核心,影响甚至能带动整个城市发展。
HOPSCA成为一种城市引领,融汇、交流、影响成为其三个关键词。从经营理念上来看,HOPSCA在升级一种生活街,并在繁华一类商业街。
其内在肌理是一个有机系统,具备足够的自我调整能力。
在这个系统里,HCS线构成一个交流通路,能够吸引外来人群,扩大HOPSCA的影响;而ACO线则构成一个捆绑通路,能够保证昼夜人流,保持HOPSCA规划的基准。
在商业街周围建立Hotel目的有两个:一是增加商业街的客流;二是增加商业街的顾客的滞留时间。把酒店引入商业街区可为一举两得,既适应了消费潮流的变化,又可带动连续购买。
在商业街适当引进Office,主要是为了增加白天的人口,并提升HOPSCA的商业档次,进入写字楼的人群购买力充分,他们是中高档商品的目标顾客。办公人员进出商业街,使客流呈现多元化。
在HOPSCA里配备Parking,是一个拉动力量。商业街要繁荣,必须有足够的人气。要吸引顾客,就必须有充足的泊车空间。从更深层的商业开发来看,商业街周围应该具备完整的交通网络,能够吸纳远距离的客源。美国的丹巴市十六大街商业街为了方便,开出免费的顾客班车,取得了极大的成功,为商业街带来了大批客流。
在商业街里设置Shopping Mall,是其最基本的功能。与商业街的购物功能相呼应,增加餐饮网点是非常必要的,这可以延长顾客的滞留时间。餐饮应从大众化的快餐到高档筵席有不同层次的分布,随着人们闲暇时间的增加,在外就餐的增加已是一个必然趋势。
Convention原意是集会,这里泛指集聚客流的会场及娱乐设施。人们生活水平的提高,投放在消费支出中的休闲消费、娱乐消费的比重会增加。娱乐设施是集中客流的最佳场所,可以为商业街带来大量的人流,其业态包括电影院、剧场、歌舞厅、游乐园等形式。
Apartment意为公寓。商业街要保证客流,必须在其周围保留一定的居民数量,公寓还有另外一种含义即要商业街和住宅区融为一体,成为一条真正的生活街。街中开辟具有一定空间的广场,建立花坛、喷水池、艺术雕塑、草坪等,使顾客有回归大自然的感觉。商业街中还可以设立座椅,供人休憩。
四、HOPSCA赢利模式与成功前提
HOPSCA是一个大型工程,投资巨大,收益多元化,包括销售与经营两个板块,其基本盈利模式:
★临街铺位及步行街高价值成功销售获利。
★商务写字楼通过大部分出售和少量作为固定资产租赁获利。
★星级酒店作为资产长期经营获利。
★公寓则通过成功销售获利。
通过引进HOPSCA概念,带动周边土地的升值。更通过HOPSCA造成巨大影响,产生良好的口碑和巨大品牌效应,形成各类推动力量良好的互动关系,引导土地资源向优质开发公司倾斜。
HOPSCA要取得成功,必须具备四个前提:
★具备一定规模,相对一定的市场需求,存在较大的市场潜力。只有中心区的大规模地块才能成为演绎HOPSCA的舞台。
★契合整个城市的发展趋势,能带动人气。
★站在城市运营的角度。
★根据城市特点及人脉关系,衍生适当的业务变体。
从某种意义来讲,HOPSCA在不同的城市,以及城市发展的不同阶段,HOPSCA侧重点有所不同,必须掌握开发节奏,并预留足够的发展空间。
五、HOPSCA在中国市场上突破
由于HOPSCA复合概念,在中国从上海静安豪景,到北京的爱这城,不断有HOPSCA产品问世,既有核心区HOPSCA,代表的有郑州方圆创世;也有新城区HOPSCA,代表的有芜湖银湖春天。
拿郑州方圆创世来看,其特点表现为:
占地 | 164亩 | 建筑面积 | 37万 | ||
组合 | 酒店 | 写字楼 | 商业 | 休闲 | 公寓 |
规模 | 21层酒店 | 25层 | 4层裙楼 | 4000平米双会所 | 16栋 |
★ 站在城市运营的角度。HOPSCA看到一种市场空缺,或者在城市升级后,衍生更多机会时,用一种复合精神整合,使项目具备融汇精神,鼓励交流,并能成为产生影响力的地标建筑。
★ 提高整个项目品质。复合就是一种品质,HOPSCA复合是有机的,建筑以人为本,自始自终贯穿在开发过程中。柔性地满足人群需求,并均衡建筑综合体的人气,通过人气来活跃建筑,并使不使其满负荷运转;通过功能互补,来平衡建筑的神情,从而提升建筑品质。
★ 营销上深度挖掘。HOPSCA开发毕竟是一种商业开发,其产品具备一定的超前性,且不同类型HOPSCA,又在追求创新。
一种创新产品,在与顾客沟通上,存在一个需求开发与价值引导。没有深度营销支持,HOPSCA开发是很危险的。
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